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房屋有瑕疵,承租人不付租金,出租人行使合同解除权,损失谁承担?

来源:新闻网作者:渠道发布时间:2017-12-30 11:37


一、合同因出租人行使合同解除权而解除

 

合同解除权分为约定解除权【《合同法》第九十三条:……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。】和法定解除权【《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。】也就是说,合同一方当事人的合同解除权源于合同的约定或者法律的规定。

 

1、房屋租赁合同的解除都不是因为承租人行使解除权而解除

 

出租人应当交付没有瑕疵的房屋,房屋有瑕疵(这是一种抽象的说法,具体言之如房屋部分或全部是违建、漏雨、第三人主张权利、承租人以外的人以该房屋为营业场所申请了相关营业执照或相关许可证导致承租人不能再以该房屋为营业场所申请相关营业执照或许可证等等)就是出租人违约。如果房屋的瑕疵很严重,导致了承租人的合同目的不能实现,则承租人可以依据《合同法》第九十四条第四项的规定通知出租人解除合同,合同自通知到达出租人时解除。比如,由于租赁房屋(用途是餐饮等)是违建导致承租人无法办餐饮等相关营业执照或被行政机关强制拆除,承租人有权解除合同。当然,如果租赁合同中约定了此情形下承租人有权解除合同,承租人可以依据合同的约定解除合同。

 

房屋虽有瑕疵但是承租人并不因此享有合同解除权(一般为轻微瑕疵,不影响承租人合同目的的实现),或房屋有瑕疵且承租人有权据此解除合同但是却未行使合同解除权,这两种情形下房屋租赁合同的解除都不是因为承租人行使解除权而解除。

 

2、房屋租赁合同的解除是因为出租人行使解除权而解除

 

承租人不付租金,出租人行使合同解除权,这很简单。因为租赁合同中一般都会约定承租人逾期支付租金超过一定期限的,出租人有权解除合同。也就是说,租赁合同中一般都会对承租人不付租金情形下出租人的合同解除权作出约定。退一步讲,即便合同中未约定承租人不付租金情形下出租人可以解除合同,出租人一般也可以行使法定的合同解除权。

 

出租人享有合同解除权并通知承租人解除合同,合同自通知到达承租人时解除。

 

二、合同解除,出租人和承租人一般都会有损失

 

出租人的损失主要表现为房屋空置期间租金的损失、将房屋恢复原状所支付的费用、再次招租的中介费等损失。承租人的损失主要表现为装修残值的损失等。

 

三、损失的承担:由双方根据各自的过错承担相应的责任

 

1、消除“有权解除合同的一方是守约方(无过错)”的误解

 

很多人有误解,以为出租方解除合同,出租方就是守约方(无过错),只有承租人违约,进而认为承租人应当赔偿出租人的损失,承租人无权要求出租人赔偿其损失,最多就是获得一定的补偿。简言之,很多人误以为享有并行使解除权的一方就是守约方(无过错),只有对方违约。这种误解的根源是:这种观点不是完全不对,而是不严密。的确很多情形下,出租人没有任何违约行为,只是承租方一方违约,在此情形下,当然只有承租人赔偿出租人,承租人的损失最多就是获得补偿。对此最典型的就是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定:“因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿”但是,如果合同双方都违约,损失自然不能仅由一方承担,而应当由双方根据各自的过错承担。对此,最典型的规定就是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项的规定:“因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任”对于上述第十一条第三项需要说明的是:(1)该条文中违约的“约”既包括主合同义务、又包括从合同义务和附随义务。因为在一个合同的履行过程中,最常见的是一方因违反主合同义务而构成根本违约,而另一方则是因为违反主合同义务或从合同义务或附随义务而构成一般的违约(尚未构成根本违约)或没有任何违约行为,这也就是为什么一般只有一方合同当事人享有合同解除权。(2)该条文中的“违约”和“过错”其实是一个概念。对于一个有效的合同,在履行过程中,或者守约或者违约(违约包括一般的违约和根本违约),而不应该有“过错”的概念。“过错”这个词用在《合同法》第五十八条(合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。)比较合适,因为合同无效是法律对已经成立的合同进行了否定性的价值判断,合同被撤销是一方当事人对于已经成立的合同进行了否定性的价值判断,那么合同被给予了否定性的评价是谁导致的呢?这就是过错的问题。而违约的成立和过错无关。由双方根据各自的过错承担相应的责任,其实意思就是由双方根据各自违约的轻重承担相应的责任。为了和现行法律保持一致,本文不排斥“过错”这个用语的使用。

 

2、再找依据

 

(1)合同解除的法律后果和违约责任的规定

 

《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”这是法律对合同解除的法律后果的规定,在这里面,“并有权要求赔偿损失”并没具体化为“解除合同的一方有权要求对方赔偿损失”。《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条规定的是违约方应当向守约方赔偿损失,但是并没有规定“解除合同的一方有权要求对方赔偿损失”。也就是说,法律从来没有把解除合同的一方等同于守约方(或无过错方)。

 

(2)违约金的调整规则

 

《合同法解释二》第二十九条第一款规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”在调整违约金的时候也要考虑当事人的过错程度,也就是说如果主张违约金的一方也有过错(一定的违约),则违约金应当相应的调低(可以理解为抵消“违约方”向“守约方”主张的赔偿)。

 

 

综上,房屋有瑕疵,承租人不付租金,出租人行使合同解除权,损失由双方根据各自的过错承担。

 

 

附好蓝屋(上海)酒店管理有限公司诉上海洪裕健身有限公司房屋租赁合同纠纷案

 

案情简介:2012年11月28日,好蓝屋公司与叶某某签订《房屋租赁合同》,约定好蓝屋公司将会所一楼出租给叶某某作为健身会所,面积为1,430平方米,房屋租赁期限为9年9个月,自2012年12月1日至2022年8月31日,其中2012年12月1日至2013年8月31日为免租期。租金、物业管理费、相关费用的起算日为2013年9月1日。该合同对其他事宜进行了约定。同日,好蓝屋公司与叶某某还签订了《游泳池租赁合同》,约定好蓝屋公司将会所游泳池出租给叶某某,面积约1,000平方米,房屋租赁期限为9年9个月,自2012年12月1日至2022年8月31日,其中2012年12月1日至2013年8月31日为免租期。租金的起算日为2013年9月1日。每年租金为30万元,押金为3万元。该合同对其他事宜进行了约定。该游泳池为室外游泳池。该日,叶某某向好蓝屋公司交付了游泳池三个月租金75,000元、会所三个月租金156,585元、游泳池押金30,000元。2013年8月25日,好蓝屋公司(甲方)与叶某某(乙方)重新签订《房屋租赁合同》,约定好蓝屋公司将会所一楼出租给叶某某,总租赁面积为1,430平方米,包括健身房及室内游泳馆。叶某某承租房屋后,用于开办经营健身房和室内游泳馆。租赁期限为9年9个月,自2012年12月1日至2022年8月31日,其中2012年12月1日至2013年10月15日为装修、装饰免租期。租金标准为1.2元/平方米/天,承租后第四年起,须按前一年度的租金标准基础上递增10%,自第七年起,前两年租金递增10%(均在前一年度租金标准基础上的递增百分比来计算)。第一、二、三年,每三个月租金为156,585元。在签订本合同之时,叶某某已经向好蓝屋公司支付租赁押金6万元。叶某某向好蓝屋公司缴纳租赁房屋的租金、物业管理费的起算日为2013年10月15日,但叶某某应当向好蓝屋公司支付在免租期内产生的一切水费、电费、燃气费等其他相关费用。租金按先付后用原则,叶某某必须以三个月一期向好蓝屋公司支付租金。签订本合同时,叶某某应付清本期租金的具体时间为2013年9月1日之前,以后每一期三个月租金支付具体时限,均按本期租金支付时限类推。叶某某所承租和使用房屋的物业管理费为3元/平方米/月,即按房屋租赁总面积1,430平方米计算每月物业管理费,每月物业管理费共计4,290元,物业管理费每月支付一次,应在每月10日前支付好蓝屋公司。叶某某租赁期间每月所产生的水费、电费、燃气费、电话费、上网费等其他相关费用,应当按约支付一次,即叶某某应当在接到好蓝屋公司书面通知时起三日内支付。合同第十条第2款约定:“甲、乙双方同意,具有下列情形之一的,甲方可以书面通知乙方提前解除本租赁合同,并有权收回租赁房屋;同时,甲方有权不予返还乙方已支付的押金,还可有权要求乙方支付租金、物业管理费等各项费用。同时,乙方应支付当年每月租金标准所计算的三倍租金作为违约金(甲方若有其他直接损失和间接损失,而乙方支付的违约金不足以抵付甲方损失的,乙方还应当赔偿其造成的实际损失与违约金之间差额部分)。……(2)、乙方逾期支付租金、物业管理费或者其他应缴费用的时间超过15天以上的。……”合同第十一条约定:“1、乙方逾期支付租金、物业管理费以及其他应付款项,每逾期一日,乙方应当向甲方支付应付款项总额千分之三的滞纳金。乙方若逾期支付达15日以上的,甲方在书面告知乙方后,有权采取停止供应水、电、通讯或其他设施、设备等服务,或采取合法的其他措施和行动,并有权要求乙方支付当年每月租金标准所计算的三倍租金作为违约金(甲方若有其他直接损失和间接损失的,而乙方支付的违约金不足以抵付甲方损失的,乙方还应当赔偿其造成的实际损失与违约金之间的差额部分),直至甲方有权提前解除本租赁合同。……2、本合同约定的租赁期满或者本合同终止后(约定解除或法定解除),如乙方在接到甲方书面搬迁通知后,逾期搬出或拒不搬出该房屋的,乙方应当按合同终止前最后一月的租金标准的三倍支付租赁房屋占有使用费,且甲方有权不予退还乙方的押金。同时,乙方应付当年每月租金标准所计算的三倍租金作为违约金(甲方若有其他直接损失和间接损失的,而乙方支付的违约金不足以抵付甲方损失的,乙方还应当赔偿其造成的实际损失与违约金之间的差额部分)。……4、在本合同租赁期内,甲、乙双方除了本租赁合同约定的终止(解除)条件以外,任何一方如果要提前终止(解除)本合同,须向对方提交书面通知,并向对方赔偿终止(解除)本租赁合同的违约金即人民币40万元整;若甲、乙任何一方在擅自终止(解除)本租赁合同时,对方还有其他财产损失的,也应当同时予以赔偿。”该合同对其他事宜进行了约定。洪裕公司作为叶某某连带担保方在合同上盖章。当日,好蓝屋公司与叶某某还签订了《补充协议书》,约定:原叶某某因承租室内游泳池而交付给好蓝屋公司付三押一的租金和押金(即三个月租金75,000元,押金30,000元,共计105,000元),现好蓝屋公司同意将以现金方式全额退还给叶某某;2013年7月起好蓝屋公司交付叶某某承租的室外露天游泳池的租金,好蓝屋公司同意叶某某以实际交付的时间计算,即按共两个月租金10,000元支付给好蓝屋公司(但叶某某今年所承租的室外游泳池期限,为2013年9月19日前);另外,原室外游泳池内的垃圾清运费10,000元,由好蓝屋公司支付;今后有关室外游泳池的具体租赁事宜,由双方逐年另行签订租赁合同。鉴于好蓝屋公司向叶某某迟延交付室内游泳池的事实,故好蓝屋公司同意赔偿叶某某今年六月90,000元,七月45,000元;除此之外,有关室内游泳池迟延交付而致使叶某某实际损失问题,好蓝屋公司不再对叶某某作出其他任何补偿。因改建完成的室内游泳馆,在投入实际运营时需两台锅炉,故好蓝屋公司同意由叶某某自行负责出资购买,而好蓝屋公司为此愿以现金方式补贴叶某某7万元,但叶某某须同意该两台锅炉所有权归好蓝屋公司所有,叶某某则有权在其承租期内独立使用,该两台锅炉在使用期间的保养与维修,也由叶某某全部负责;而属于室内游泳馆面积范围内的附属设施、设备等的保养与维修之责,也都由叶某某自行负责和承担相关费用;叶某某也同意无论因何种原因,在退出双方租赁关系时,该两台锅炉应当归好蓝屋公司所有。由于好蓝屋公司同意叶某某改建室内游泳馆的地理位置,正处于叶某某现承租房屋且营业范围内的体操房方向,而考虑到叶某某对原体操房的装饰、装修等出资情况,好蓝屋公司愿意就拆除该体操房装饰、装修以及不可移动或移动后价值受损的添附物等等,支付给叶某某50,000元,作为好蓝屋公司对叶某某拆除原体操房(改建为室内游泳馆)的补偿,并保证在下一季度的房租中扣除该笔费用。好蓝屋公司原从叶某某处领走的健身卡合计61,344元,现双方同意冲抵叶某某已实际使用的原《房屋租赁合同》约定之外的、且叶某某提前使用的一个月免租期费用52,195元,两者之间的差额为9,149元,则由好蓝屋公司以现金方式支付叶某某。在会所一楼健身房的房屋西南方向位置,由叶某某出资45万元改建室内游泳池一座,双方确定总造价为45万元。2013年6月、7月的水电费用,由好蓝屋公司承担。自叶某某实际接收房屋起至2013年5月31日期间的水电费,合计8,360元,由叶某某承担。2013年8月1日起的水电费,由叶某某承担。叶某某承诺支付给好蓝屋公司已垫付并支出的消防费用,共计50,000元,包括乙方承租健身房整体范围内的消防图纸费用、消防报警系统、喷淋系统和其他设施、设备等。好蓝屋公司承诺该329,194元扣除叶某某承担的68,360元,剩余260,789元于本协议签署之日起十个工作日内全额支付给叶某某。协议对其他事宜进行了约定。双方还签署确认了《室内游泳池的造价表》,明确基础建设及地下室加固为28万元、设施设备13万元、室内装修装潢4万元。2013年9月4日,好蓝屋公司支付叶某某赔偿款20万元。2013年10月11日,好蓝屋公司支付叶某某剩余赔偿款60,789元。2013年12月6日,上海市松江区住房保障和房屋管理局向三盛公司出具沪松房责拆决字[2013]第124号《责令限期拆除违法建筑决定书》,载明三盛公司在松江区九亭镇XX路XX弄XX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为,违反了《上海市住宅物业管理规定》第五十条第二款第二项的规定,依据《上海市住宅物业管理规定》第七十七条第一款和《上海市拆除违法建筑若干规定》第九条的规定,责令三盛公司于2013年12月16日前自行拆除上述违法建筑。之后,松江区人民政府又向三盛公司发出沪松府限拆催字[2014]第1号《限期拆除违法建筑催告书》要求在收到催告书之日起自行拆除上述违法建筑,逾期不拆除的,将依法强制拆除。2014年9月9日,好蓝屋公司委托律师发出律师函,要求叶某某于2014年9月29日前向好蓝屋公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费,如逾期仍未付款,则将依法解除租赁合同、追究违约责任等。2014年9月10日,上海市松江区卫生和计划生育委员会作出松第2120142180号行政处罚决定书,其中载明:经调查,被处罚人(即洪裕公司)开设的该游泳馆在未取得《上海市公共场所卫生许可证》的情况下擅自营业1月余。该机关曾于2014年2月13日就被处罚人因未取得该游泳馆的《上海市公共场所卫生许可证》擅自营业的违法行为予以行政处罚(松字第2120142024号)。调查证实,被处罚人存在以下违法行为:未取得公共场所卫生许可证擅自营业。对被处罚人作出下列行政处罚:未取得公共场所卫生许可证擅自营业:罚款人民币伍仟元整。2014年9月24日,叶某某委托律师向好蓝屋公司发出律师函,表示:在叶某某将健身会所装修完毕后,产权人颐景园业委会再三告知叶某某,好蓝屋公司无权处分289平方米的室内面积及配套游泳池,该部分物业的产权及使用权都属于业主委员会,并要求叶某某停止使用并返还业主委员会;因业主委员会拒绝配合,委托人无法申领《上海公共场所卫生许可证》及《高危险性体育项目经营许可证》,造成了叶某某无法正常经营的事实。另在2014年9月10日,因未取得《上海公共场所卫生许可证》被上海市松江区卫生和计划生育委员会罚款5,000元,并责令停止经营;叶某某同意解除合同。2014年12月29日,上海市松江区卫生和计划生育委员会出具《注销通知书》,核准注销好蓝屋公司的公共场所卫生许可证。一审法院另查明:上海市松江区九亭镇XX路XX弄XX号会所登记的产权人为三盛公司。2012年7月20日,三盛公司与颐景园业委会签订《工程移交单》,明确:“九亭颐景园室外游泳池已维修完成,现移交九亭颐景园业委会。2、水处理设备房、更衣室、淋浴房等配套使用面积在90号会所内,该部分面积(236.95平方米)作为泳池配套功能移交业委会使用,但产权归房产公司(上海XX集团有限公司所有。业委会只享有该部分面积的配套使用权。若用途改变,房产公司予以收回此部分面积。”2012年7月25日,好蓝屋公司与案外人上海A公司松江分公司签订《游泳池承包经营协议》,约定好蓝屋公司承包九亭镇颐景园小区露天游泳池,该游泳池为小区全体业主共同共有,合同期自2012年7月25日至2012年9月24日。2012年8月8日,好蓝屋公司与三盛公司签订《房屋租赁合同》,约定三盛公司将XX镇XX路XX号会所,建筑面积4,000平方米出租给好蓝屋公司,租赁期限2012年9月1日至2022年8月31日。2013年1月8日,三盛公司出具《转租同意书》,明确好蓝屋公司可以对外进行合理转租,转租业态应符合三盛颐景园小区周边商业配套,转租商家由好蓝屋公司负责管理。并备注该同意书不适用于超市、便利店、商务酒店业态。2013年6月17日,好蓝屋公司与案外人上海A公司松江分公司签订《游泳池承包经营协议》,约定好蓝屋公司承包九亭镇颐景园小区露天游泳池,该游泳池为小区全体业主共同共有,合同期自2013年6月20日至2013年9月19日。本案一审审理中,经叶某某申请,一审法院通过上海市高级人民法院委托上海A有限公司对松江区XX路XX弄XX号会所一层装饰装修残值进行司法鉴定。该公司于2015年8月27日出具《工程造价司法鉴定意见书》,明确松江区XX路XX弄XX号会所一层装修工程造价为1,820,645元(不含税金),截止至2015年6月的装修残值1,406,862元。并注明所涉标的物残值按装修完成开始(2013年6月)至租期结束(2022年8月)共计110个月折价残值为零计算,开始使用时间暂定装修完毕(2013年6月),折旧截止时间为现场踏勘日(2015年6月),实际开始时间与折旧截止日期最终由法院裁定。2015年9月7日,该公司出具补充说明,明确松江区XX路XX弄XX号会所一层装修工程总造价为2,595,102元(不含税金),其中不含室内游泳池改造及地下室加固工程的造价为1,820,645元,室内游泳池改造及地下室加固工程的造价为774,457元,截止至2015年6月总的装修残值2,005,306元,其中不含室内游泳池改造及地下室加固工程的装修残值1,406,862元,室内游泳池改造及地下室加固工程的装修残值为598,444元。好蓝屋公司认为:1、地面工程、平顶工程、门窗工程部分项目系属于房屋建造时本身的基础结构或房屋配套设施设备,不应当列入本次鉴定范围和鉴定项目。2、安装工程部分的可移动物品,不应列入鉴定范围。3、装修工程、安装工程中部分项目价格不合理。4、室内游泳池部分,应当根据双方原先确认的造价进行相应调整。叶某某、洪裕公司认为:1、租赁合同签订时间为2013年8月25日,装饰装修投入使用为2013年10月,健身会所歇业时间为2015年2月5日,故残值计算应当按使用开始时间2013年10月起算。2、报告未体现原先体操房改为室内游泳池价格。鉴定人员认为:1、关于可移动物问题,已经在鉴定报告中回复,灯具等物品均为装饰装修工程。2、有关游泳池问题,由法院裁定。3、根据现有资料无法体现原有体操房情况,故无法做体操房改为游泳池的造价。4、有关价格问题,根据相关专业软件、对口系统、网络查询确定。5、装修残值从装修完成开始(2013年6月)到租期结束(2022年8月)共计110个月折旧残值为零计算,开始使用时间暂定为装修完毕(2013年6月),折旧截止时间为现场踏勘日(2015年6月),实际开始时间与截止日期最终由法院裁定。一审审理中,一审法院根据叶某某申请,通过上海市高级人民法院委托了上海集联资产评估有限公司对会所一层内游泳池更衣室的衣柜进行评估。该公司于2015年12月23日出具评估报告书,明确评估基准日2015年12月9日的评估净值为142,495元。好蓝屋公司认为本次评估标的物现有净值,在确定标的物材料单价等级、人工费等之后,应当予以相应扣除已经折旧的价值,并作相应向下调整;衣柜属于可移动物,不应予以赔偿。叶某某、洪裕公司认为对于评估报告中的评估净值没有异议,但其系于2015年2月撤场的,不应以2015年12月9日作为评估时点。鉴定人员认为评估是按市场比较法评估,在原值基础上考虑到折损得出评估净值;更衣柜比较大型,固定在墙上,与墙壁有连接设施。本案一审审理中,叶某某、洪裕公司陈述拆违部门系于2014年12月18日来拆除会所一层大堂顶面。好蓝屋公司陈述拆除时间是2014年12月。

 

裁判原文节选

一审【案号:上海市松江区人民法院(2015)松民三(民)初字第31号】好蓝屋公司与叶某某于2013年8月25日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效。关于上述《房屋租赁合同》是否解除的问题。首先,好蓝屋公司在会所处确实注册了公共场所卫生许可证,在此情况下,叶某某无法再行注册,并且在经营过程中遭受到过相关部门处罚。其次,本案所涉会所一层顶部局部,确实存在着违法搭建的情形,有关部门也进行过拆除违法建筑。以上情形导致叶某某无法继续承租。至于叶某某提出的颐景园业委会不同意其使用会所内更衣室区域的意见,并无充分证据证明,不予采信。现双方对于租赁合同的解除均不持异议,予以确认。但需要说明的是,好蓝屋公司对于合同解除具有主要责任,但叶某某在履行合同过程中,也应当知道健身会所的经营必须在取得相关证照的情况下,合法经营,故其对于合同解除存在次要责任。如果好蓝屋公司认为违法搭建的具体实施者并非其自身,且其要主张相关权利的,可另辟法律途径解决。关于好蓝屋公司要求叶某某搬离会所并返还好蓝屋公司的问题。合同解除后,叶某某继续使用租赁标的物缺乏相关法律依据,故其应当搬离其承租的租赁标的物并返还好蓝屋公司。关于好蓝屋公司要求叶某某支付2014年1月15日至2014年12月15日租金以及之后至搬离并返还房屋之日的使用费的问题。考虑会所已经由好蓝屋公司注册了公共场所卫生许可证,导致叶某某无法正常使用会所,且在2014年12月会所一层顶部局部被拆的情况,故至法院判决确定的搬离、返还房屋履行期限届满前的租金及使用费,酌情予以减少(按月租金的52,195元的30%计算,即15,659元)。如果叶某某未能在法院判决确定的履行期限前搬离并返还房屋的,则好蓝屋公司有权依据合同约定增加使用费标准,但好蓝屋公司主张的金额过高,酌情予以调整(按月租金的52,195元的1.3倍计算)。关于体操房补贴5万元,好蓝屋公司自愿从租金中予以扣除,并无不当,予以确认。关于好蓝屋公司要求叶某某支付拖欠的2013年10月15日至2014年12月15日物业管理费的问题。因考虑租金方面已经做了相应扣减,物业管理费则不再减少。叶某某、洪裕公司以停车问题、诉讼时效届满为由拒绝支付,无事实和法律依据,不予支持。关于好蓝屋公司要求叶某某支付2014年5月至2014年10月水、电费问题。叶某某对于此项请求予以认可,故予以支持。关于好蓝屋公司要求叶某某支付逾期支付租金的违约金、赔偿合同解除的违约金的问题。因好蓝屋公司在合同履行中存在违约行为,其对于合同解除存在主要责任,故上述违约金,均不予支持。关于好蓝屋公司要求洪裕公司承担连带责任的问题。因洪裕公司并无异议,故予以确认。关于叶某某要求好蓝屋公司退还已付的2013年10月16日至2014年1月14日租金的问题。鉴于前述公共场所卫生许可证方面的原因,该期间的租金,酌情确定好蓝屋公司返还部分109,610元(按156,585元的70%计算)。关于叶某某要求好蓝屋公司返还押金60,000元的问题。因双方合同解除,好蓝屋公司应当予以返还。关于叶某某要求好蓝屋公司赔偿损失的问题。1、有关装修损失,因本案租赁合同解除,装修损失应当按照残值并根据双方的过错确定。至于残值的计算,根据鉴定机构出具的司法鉴定意见补充说明,确定残值包括会所一层装修工程以及室内游泳池、地下室加固工程残值。综合以上情况,可以确定好蓝屋公司应当赔偿的装修损失为1,403,714元(按2,005,306元的70%计算)。2、有关更衣室衣柜损失,因考虑衣柜形态较大,与游泳池配套使用,且与房屋连在一起,搬离后将影响其使用价值,故该损失应当由好蓝屋公司赔偿。鉴定机构在考虑折旧等因素后所做的评估价,并无不当。具体赔偿金额按鉴定机构评估价并结合双方过错确定为99,747元(按142,495元的70%计算)。3、有关健身器材费用,健身器材属于可以移动物品,在搬离租赁标的物后仍可继续使用,并不影响其使用价值,故该费用不予支持。4、有关加盟费、已经发放的会员包、已发放的会员礼品、广告宣传费,叶某某主张上述费用,均无法律依据,亦不予支持。关于叶某某要求好蓝屋公司支付合同解除违约金的问题。在本案中已经就叶某某主张的损失作出了处理,且叶某某已获支持的赔偿金额已经大于违约金,而且叶某某也明确表示如果违约金和损失不能同时得到支持的,则以主张损失为准。故对于此项请求,不予支持。一审法院审理后于2016年5月27日作出判决:一、解除好蓝屋(上海)酒店管理有限公司与叶某某之间于2013年8月25日签订的《房屋租赁合同》;二、叶某某于判决生效之日起二十日内搬离上海市松江区九亭镇XX路XX弄XX号会所一层中其所租赁的区域并返还好蓝屋(上海)酒店管理有限公司;三、叶某某于判决生效之日起二十日内支付好蓝屋(上海)酒店管理有限公司自2014年1月15日至实际搬离并返还房屋之日的租金及使用费(计算方法:2014年1月15日至判决确定搬离并返还之日,按每月15,659元标准计算;若叶某某未在判决指定履行期限内搬离并返还房屋的,则自期限届满次日,按每月67,854元标准计算;以上费用中再扣除5万元);四、叶某某支付好蓝屋(上海)酒店管理有限公司2013年10月15日至2014年12月15日物业管理费60,060元;五、叶某某支付好蓝屋(上海)酒店管理有限公司2014年5月至2014年10月水费12,744.9元、电费49,404元;六、好蓝屋(上海)酒店管理有限公司退还叶某某已付的租金109,610元;七、好蓝屋(上海)酒店管理有限公司退还叶某某已付的押金60,000元;八、好蓝屋(上海)酒店管理有限公司赔偿叶某某装修损失1,403,714元;九、好蓝屋(上海)酒店管理有限公司赔偿叶某某衣柜(含鞋柜)损失99,747元;十、上述第四项至第九项相互折抵后,好蓝屋(上海)酒店管理有限公司应于判决生效之日起二十日内支付叶某某1,550,862.10元;十一、上海洪裕健身有限公司对上述第三项叶某某的付款义务承担连带责任。一审本诉案件受理费15,626元,由好蓝屋(上海)酒店管理有限公司负担9,909元(已付),叶某某、上海洪裕健身有限公司共同负担5,717元;反诉案件受理费24,920元,司法鉴定费80,000元,合计104,920元,由好蓝屋(上海)酒店管理有限公司负担51,756元,叶某某、上海洪裕健身有限公司共同负担53,164元(已付)。

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终7889号】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。好蓝屋公司与叶某某就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示,双方均应恪守,否则应承担相应的法律责任。合同明确约定租金按先付后用的原则,叶某某必须以三个月一期向好蓝屋公司支付租金。叶某某逾期支付租金、物业管理费或者其他应缴费用的时间超过15天以上的,好蓝屋公司可书面通知叶某某提前解除合同。本案中,自2014年1月15日起的租金,叶某某即存在拖欠行为,2014年9月9日,好蓝屋公司发函催缴后,叶某某并未补缴欠付的租金及物业费,而是同意解除合同。就何方责任致租赁合同未能继续履行的争议。好蓝屋公司主张系叶某某拖欠租金,好蓝屋公司有权行使合同解除权。而叶某某则认为,涉案房屋存在违章搭建物,妨碍了叶某某正常使用、因好蓝屋公司已在涉案房屋办理卫生许可证致叶某某无法再取得相关证照,致叶某某无法继续经营及游泳池配套设施存在争议,叶某某无法正常使用等三个原因导致合同无法继续履行,租赁合同解除的责任在于好蓝屋公司。对此,本院分析如下:就卫生许可证的争议。二审中,叶某某与好蓝屋公司均明确对于营业所需证照,租赁合同中未作约定,应由叶某某自行办理。好蓝屋公司确在涉案房屋内先行办理了卫生许可证,但从在案证据看,直至好蓝屋公司发函催缴租金,叶某某并未就涉案房屋内再行办理卫生许可证问题向好蓝屋公司提出异议或要求好蓝屋公司协助办理,故叶某某主张系因无法办理卫生许可证才停付租金,故合同解除的责任在于好蓝屋公司的上诉请求,因缺乏证据证明,本院不予采信。至于叶某某回函中提及的因颐景园业委会拒绝配合,导致叶某某无法办理卫生许可证及《高危险性体育项目经营许可证》问题,因缺乏相应的证据证明,加之好蓝屋公司及颐景园业委会也予以否认,故叶某某的该项意见,同样因缺乏证据证明,本院无法予以支持。叶某某无权以此为由拒绝支付合同约定之租金。当然,未能办理卫生许可证确导致叶某某被相关职能部门处罚,影响了叶某某对涉案房屋的正常经营使用,好蓝屋公司对此也有责任。就涉案房屋存在违章搭建物的争议。叶某某与好蓝屋公司均确认,双方签订租赁合同时,相关的违章搭建物已经存在,该情况对于叶某某及好蓝屋公司均属明知或者应知。但本院需要指出的是,涉案违章搭建物为会所一层顶部局部,并延伸至涉案房屋内一部分,作为出租人的好蓝屋公司,对此应承担更高的提示及说明义务。但从在案证据看,好蓝屋公司并未就此向叶某某作出明示。现涉案房屋所在会所一楼的部分屋顶已被职能部门确定为违章搭建,并责令拆除,且实际已经拆除了部分违章搭建物。虽然实际拆除部分未涉及本案租赁部位,但因搭建物的违法状态并未完全消除,故叶某某对其还能否正常使用租赁房屋产生担心,并据此综合考虑是否对合同继续履行产生影响。但鉴于叶某某在欠付租金前,从未就违章建筑事宜向好蓝屋公司提出过异议,且实际拆违行为发生在欠租之后,故此节事实并不构成叶某某拒付租金的合理抗辩。至于叶某某提出的因产权存有争议,导致其无法使用游泳池配套设施的争议。叶某某并未提供证据证明其无法使用游泳池配套设施,也未提交证据证明好蓝屋公司或其他民事主体有妨碍其使用游泳池配套设施的行为,加之好蓝屋公司、三盛公司、颐景园业委会对此也均予以否认,故叶某某的该项意见,因缺乏事实基础,本院不予采纳,其无权以此拒付租金。综上所述,叶某某无正当理由拒付租金,好蓝屋公司有权依约催付房屋租金并行使合同解除权,叶某某关于均系好蓝屋公司责任致租赁合同解除的上诉意见,本院不予支持。但如前所述,好蓝屋公司未告知叶某某涉案房屋部分房顶系违章搭建物的事实,其在签订租赁合同后,未经协商在涉案房屋先行申领卫生许可证的行为一定程度上影响了叶某某的正常经营,故综合上述因素,同时考虑到公平合理的民事基本原则,就合同解除的责任,本院认定好蓝屋公司与叶某某责任相当。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。就合同解除之后果,本院作如下认定:就叶某某已经支付的2013年10月16日起至2014年1月14日止的租金是否返还的争议。此前叶某某并未对涉案房屋的使用状态提出异议,叶某某对涉案房屋的正常使用也未受到妨碍,且考虑到房屋租赁合同中已给予叶某某长达十个月的装修免租期,故叶某某要求返还该时间段内已付租金的反诉请求,本院予以驳回。就叶某某是否应支付2014年1月15日起的租金及使用费、租金或使用费计算标准的争议。考虑到前述违章搭建物的存在、叶某某确因卫生许可证问题受到处罚的事实,及叶某某目前已不再对外经营的实际情况,一审法院酌定的计算标准并无不当,好蓝屋公司对此也未提起上诉,叶某某关于其无需支付2014年1月15日后的租金的反诉请求,缺乏事实基础及法律依据,本院同样予以驳回。就叶某某已支付的押金6万元是否应予退还的争议。因好蓝屋公司与叶某某对合同解除责任相当,故好蓝屋公司已收取的押金应予以返还,叶某某要求好蓝屋公司返还押金6万元的反诉请求,本院予以支持,好蓝屋公司要求没收押金的诉讼请求,本院予以驳回。同理,叶某某与好蓝屋公司各自主张的合同解除违约金40万元,及好蓝屋公司主张的逾期支付租金违约金,本院均不予支持。就叶某某主张的除合同解除违约金外的其他损失之争议。涉案房屋一层装修、室内游泳池改造及地下室加固工程,均系叶某某为履行租赁合同所支出,故鉴定意见确认的装修残值2,005,306元系叶某某因合同解除所产生的损失,叶某某与好蓝屋公司应按照各自的过错承担,本院判定好蓝屋公司赔偿叶某某装修损失1,002,653元,好蓝屋公司及叶某某对鉴定意见的异议,缺乏证据证明,亦不足以推翻鉴定意见的内容,本院均不予采纳。就会所一层游泳池更衣室内的衣柜(含鞋柜)损失之争议。考虑到衣柜系与更衣室配套使用,且与房屋相连接,拆除并搬离后确会丧失其原有的使用价值,故该项损失本院亦认定为叶某某因合同解除所致损失,双方按过错程度予以分担,结合鉴定意见中确定的更衣室衣柜的净值为142,495元,本院判定好蓝屋公司赔偿叶某某更衣室衣柜(含鞋柜)损失71,248元,叶某某关于更衣室衣柜评估时间节点的异议,缺乏合理依据,本院不予采纳。关于叶某某主张的健身器材费用损失,因健身器材的搬离并不影响其实际使用,故叶某某的该项主张,本院予以驳回。叶某某主张的加盟费、已发放的会员包、已发放的会员礼品、广告宣传费损失,因缺乏合同约定及法律依据,本院同样不予支持。至于物业费负担之争议。考虑到好蓝屋公司已发函催收,叶某某的回函中对此也未予否认,加之已对叶某某应承担的租金及使用费做较大幅度调整,好蓝屋公司要求叶某某支付物业费60,060元的诉讼请求,本院予以支持。因洪裕公司在叶某某与好蓝屋公司签订的房屋租赁合同上作为连带担保方盖章,故洪裕公司对叶某某因履行房屋租赁合同而产生的付款义务应承担连带责任。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、维持上海市松江区人民法院(2015)松民三(民)初字第31号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第十一项;二、撤销上海市松江区人民法院(2015)松民三(民)初字第31号民事判决第六项、第八项、第九项、第十项;三、好蓝屋(上海)酒店管理有限公司赔偿叶某某装修损失1,002,653元;四、好蓝屋(上海)酒店管理有限公司赔偿叶某某衣柜(含鞋柜)损失71,248元;五、上述判决主文确定的叶某某应支付好蓝屋(上海)酒店管理有限公司的物业管理费、水电费,与好蓝屋(上海)酒店管理有限公司应退还叶某某的押金、应赔偿叶某某的装修损失、衣柜(含鞋柜)损失互相折抵后,好蓝屋(上海)酒店管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付叶某某1,011,692.10元;六、驳回好蓝屋(上海)酒店管理有限公司的其余诉讼请求;七、驳回叶某某的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15,626元,由好蓝屋(上海)酒店管理有限公司负担9,909元,叶某某、上海洪裕健身有限公司共同负担5,717元;反诉案件受理费24,920元,司法鉴定费80,000元,合计104,920元,由好蓝屋(上海)酒店管理有限公司负担51,756元,叶某某、上海洪裕健身有限公司共同负担53,164元。二审案件受理费81,091元,由好蓝屋(上海)酒店管理有限公司负担40,546元,由叶某某负担40,545元。本判决为终审判决。

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