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房地产税,羊毛税?

来源:新闻网作者:渠道发布时间:2018-01-06 11:39

伴随这几日热议的房地产税和中央经济工作会议,各类媒体专家解读纷纭。一个知名公众号刊登的文章谈到,房地产税是对城市中产阶级的又一次薅羊毛。此等说法虽有偏激,但确实令大城市的小中产们心怀共鸣。


你说,作为一名大城市的小中产,很可能自己住着一套市值七八百万的“老破大”,出租着一两套非学区非中心有价无市的“老破小”。自住的再怎么升值也是纸上富贵,靠“老破小”收租来点“财产性收入”,又来了房地产税,并明确未来将按照房屋评估值征收。虽说税务负担可以转移给房客,但租金的涨幅永远跑不赢房价的增幅,你让小中产持有者怎么不受一万点伤害?


2015年中炒股,2017年初买房,大城市小中产们无一不是悲怆地在“为国接盘”。媒体动辄拿美国日本的“国际经验”说事,可“国际经验”中的国际,人家都是永久产权!我们是70年。


一次性付了70年的“租金”,每年还要为房子增值买单。这个逻辑始终是不通的。有一种观点认为:土地已经一次性缴纳了70年的出让金,所以不应针对土地重复征税,只能针对地上的房屋征收。但问题在于,增值的是土地,房屋本身并不增值反而在折旧,那么针对房屋的税,怎么收?


目前关于房地产税的观点林林总总,但都有漏洞。希望在立法之时可以给公众一个“完美逻辑”。

结合本次中央经济工作会议精神,以及目前房地产税出台的新闻,本人有以下几点看法。


房地产税将是对未来土地财政的重要补充


放眼世界各国,房地产税的征税目的一般都是为了提供社区日常公共服务,包括:学区教育、公共卫生、社区治安,这些公共服务主要是由常住在此的居民所享用的,所以针对居民住房来征税合情合理;并且假定住房面积越大、住房价值越高,享有的公共服务就越多,就应该通过缴纳更多房地产税的方式支付更多的公共服务费用。


政府征收房地产税不仅不是为了打压房价,反而是希望房地产税和房价形成一个良性的循环。因为高房价意味着这里的住房需求大,为什么住房需求大,因为这里的社区服务、教育水平、公共卫生等各方面服务比较好,大家愿意来这里住。美国这种现象非常明显——学区学校水平高、治安好的市镇,吸引了比较多的市民前往置业居住,房价就比较高。


目前公共资源的供给主要依赖于我们所实行的“土地财政”,简单来说就是地方政府通过“经营土地”来获得收入,最直接的收入就是土地出让金和相关税收。


土地出让金,简单的理解就是提前70年向政府一次性缴清“地租”。这个制度的最大的问题在于,每届政府执政期为5年,地方领导的决策影响也就是5到10年。现在一次性收取未来70年收益,等于提前透支了未来的福利。而地方政府执政期间,也是头痛医头脚痛医脚。拿未来的钱办现在的事,过度投资资源浪费的现象比比皆是。


现在一直倡导地方政府要从“投资政府”转向“服务政府”。但除了深圳、杭州等城市做得比较好,其他政府仍在努力转型。政府职能、定位不转变,依赖卖地度日,还能持续多久?

根据国家统计局数据,2016年中国常住人口城镇化率达到57.35%。按照国际经验,一般城镇化率达到70%左右的时候,就会出现停滞。按照目前每年1-2%的速度,意味着在2022年左右,中国城镇化率可能稳定在70%左右。


这也意味着地方政府依靠土地出让金的创收途径,也许还能持续5年左右。这和“2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”不谋而合。


房地产税率先试点的又将是一二线城市。很多城市的城市化率高达80%以上。其中上海以87.6%的城镇化率位居榜首,北京仅次于上海达到了86.5%,天津则为82.93%。一线城市无地可供,还要出让大量租赁用地。一线城市的土地财政首先会无以为继。


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