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25家研究机构:对不起,2018年房价还得涨!

来源:新闻网作者:渠道发布时间:2018-01-12 12:46

兰州部分区域撤销限购变限售,南京调整人才落户购房政策,厦门明确实行差别化调控,被认为是调控政策放松的信号,有人甚至认为楼市取消限购时机已到。

今年的楼市怎么走,实在是令人好奇的一件事。

新闻配图

去年年初的时候,小巴总结过一份24家券商机构对2017年中国楼市的预测,总结出了6条共识和4条争议。

一年过去了,这些预测的结果也出来了,6条共识4条命中:

▷2017年房地产市场主题是调整;

▷调控政策短期内不会变化;

▷朋友圈关于房企并购的爆文要多了;

▷房企大转型,说不定也要喊“匠人精神”了。

另外2条命中了一半:

▷买房的人变少;

▷整体房价可能微跌。

2017年楼市的一大特点是“冰火”分化,一二线城市冰封熄火,三四线城市崛起,这也让年初机构普遍估计2017年楼市交易量下跌、房价微跌的预测落空了一半:

在一线和二线核心城市命中,而在三四线城市则落空。

除了6条预测之外,还有4项争议,结果也出来了:

▷区域分化,一线城市房价还买得起吗?(一线城市的购买力暂时被冻结)

▷地王是否会偃旗息鼓,土地财政是否有所改观?(地王的数量大幅下降)

▷3年小周期还有没有效?(3年小周期要出现变化,但变化的方式还存在继续的争议) 

▷美国加息对中国房地产影响大不大?(事实证明,影响并不大)

这些研报虽然不能说面面俱到,也出现了一部分预测失误的地方,但总体上对当年度楼市趋势的把握还是挺到位的。

所以今年小巴继续来做这份房地产行业年度投资策略”报告,为2018年的房地产投资指指路。

这些策略报告来自25家券商机构的房地产研究部门,吴晓波频道晓报告特别梳理了其中12家机构的投资策略报告,推出系列报告《2018房地产预测报告》,从购房和投资两个角度带大家了解2018年房地产行业的25个观点,告诉大家2018年房子怎么买,地产股如何投。

1、共识篇

25家券商机构都对2018年房产走势进行了预测,小巴整理出了这些机构们达成的共识,包括政策、成交量、房价、红利、行业等几大方面。


总体2018,房地产市场主题:新起点


25份“房地产行业2018年投资策略”报告的主题如下表,其中频繁出现的同义关键词是长效机制、周期、分化、龙头、租。

它们大致勾勒出了这些研究机构对于2018年整体判断,房地产市场正在迈入一个新的阶段:

▷在调控政策上,平稳推进的长效机制有序地推进,因城施策继续维持;

▷在城市分化上,是2017年火热的三四线城市行情回落,一二线城市则可能迎来一波小行情;

▷在行业竞争上,则是马太效应,企业与企业之间的差距拉大,强者越强。

配图表


政策房住不炒,差异调控主线不变


2017年房地产市场的调控有两大主题:因城施策和长效机制,在2018年会继续延续下去。

这一轮调控中,核心城市的调控力度已达到史上最严,限购、限贷、限售、限价和限地价五限并举,收紧的空间有限。不收紧的同时,也不代表可能会放松,因为租售并举的长效机制正在成为新的思路,有可能,一线城市再也看不到限购解除的那一天。而三、四线城市的行情不可持续太久,改变现状、采取普遍严厉政策的可能性也不大。

再细分一些,相比于限购、限贷,限售对房产投机的针对性更强,也更适用于区域分化地市场,2018年以及未来的数年,限售城市数量会扩围。


成交三四线熄火,一二线重新上路


上一年度预测时,大家都觉得,2017年成交量肯定下跌,而且幅度不会小,结果一二线的交易是冰封了,但三四线城市增长很快,前11个月下来,总成交面积还是增长了7.9%

2018年的楼市成交量的主要观点还是“唱衰”,在券商机构们看来,2017年刺激是不可持续的。

配图表

比如国泰君安认为,三四线城市2017年的火爆,是经由拆迁(棚改货币化安置)的一次性刺激,属于“透支需求,延缓供应”的一次性刺激,短期内能推动房价和销量的上涨,但长期看,由于缺乏产业和人口支撑的情况下,棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱

此外,三四线购房人群的价格敏感度高,房价上涨后,需求也在一定程度上被抑制。

相反,一二线城市需求已经打压了一年多,需求储备较为充分,可能在2018得到释放。


房价不要指望太多,降不下来


2018年,关于房价的预测,券商机构们则一致认为,在全国范围内将有上涨,但幅度不会大。

配图表

文章地址:http://www.tjjj.gov.cn/fuzhuangfushi/2018011239975.html