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任志强年末演讲说透房地产,是政策决定了房价

来源:新闻网作者:渠道发布时间:2018-01-24 13:42

不管什么都得听政府的,所以政策决定了房价

一见财经(ID:yijiancaijing)整理发布

本来就是敏感的话题,他们非让我讲房价。有一个专家叫任泽平,和我同姓,他说短期看金融,中期看土地,长期看人口。

我个人认为,在中国这个非市场化的房地产领域,我不敢说国家是非市场化的,我至少敢说房地产领域是非市场化的,决定房屋价格的是政策。

政策在不断的发生变化,政府计划着土地的供给,这个大家都得承认,没有计划指标你是拿不到土地的。

政府审批着房价,政府决定着交易的权利,政府控制着网签的数据,政府决定着房价的涨幅,政府决定着收入的增长,同时政府也决定着利率和税收。

换句话说,不管什么都得听政府的,所以说,政策决定了房价,这主要分为三个层次。

01 国家制度

第一个层次是国家层次,就是基本制度,决定了不同的周期变化,有一些可变,有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的,比如说微观政策。当然了,环境紧张的时候市场作用就小一些,就是得听政府的。

尤其最近我们看到北京连续出现的一些东西,说什么都没用,政府让拆就得拆。

从国家制度来说,我觉得它决定了长期房价的走势,这是市场机制没有办法调节的,只有用制度改革去解决,如果制度不变,则房价的趋势是不会发生变化的。

这些基本的制度包括土地制度、户籍制度、税收制度、市场制度等问题,这些都决定了房价上涨与下降。

土地和户籍有很大关系,世界其他国家发展为什么房价相对平稳,就是有第三个和第四个城市化发展的阶段,城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈。

中国没有,因为土地制度决定了农村进入城市和小城市进入大城市,房子都聚集在那里,只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区,郊区土地是集体土地,所以房价平均不下来。

我们历来都讲城镇化的问题,或者城市群的问题,中国有城市群,但是很难有大都市圈,因为土地制度和户籍制度的问题造成的。但是国际上都是大都市圈,而不是大城市群。

城市群是一个相互依赖的竞争过程,而都市圈是合力发展的关系,差别就是土地制度和户籍制度造成的结果,比如说非北京户籍的人在北京干活,卖了半天力气还得被赶走,在国际上根本不可能存在,这也是中国的特殊性。

所以我们没有第三、第四个发展阶段的时候,房子只能集中在城市,没有别的办法。农村的房子说拆就拆了,没有产权证。

02 土地政策

第二个是土地政策。在座很多媒体说开发商买了高价地,完蛋了,开始后悔了。其实开发商从来不怕买高价地,因为他们可以做更好的房子。

要提高住房的质量,面粉比面包贵,是比现在的面包贵,开发商可以做更好的面包卖高价。问题就是政府不让你卖高价,所以高价地都出现了问题。

土地的关系和房价的关系可以看到,根子在土地上,如果不解决土地制度的问题,没戏了,你让房价不涨,只能靠权力。北京今年批的八九万的房子都疯抢,因为可以卖11、12万。

这是全世界都有的,而我们中国没有按全世界做的方法去做,我们用平均数做标准。有一本叫《平均的终结》的书告诉我们,所有的平均都是错的,全世界住房水平统计上都是使用的中位数。

中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子,不是计算中位数以上的房子,那是富人买的,爱卖多少钱没有人管,那和政府没有关系。

中国从来不公布中位数,所以所有的房价收入比都是错的,你的房价、屋面积和家庭收入都不是按中位数计算的。那就是变成你和马云的关系,他赚的钱你们俩一平均,你比别人都富。

所以我们得出的基本结论,中国得不出一个完整的可以和世界对比的关系,就是缺乏中位数。

03 户籍制度

户籍制度决定了人口拼命向大城市集中,如果没有这样一个结果,资源和收入分配一定是不合理的,非户籍人口向大城市集中的原因就是那有资源和收入,没有办法,他们就得往大城市跑。

什么情况下从城市里面出去呢,就是因为那些地区的收入低,所以很多没有资源的城市人口是减少的。因此要用当地城市的户均计算,一定是错的。

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