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开发商变更小区平面布局获得了规划许可,是否还构成违约?

来源:新闻网作者:渠道发布时间:2018-01-29 14:58


《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”简言之,开发商不履行预售合同的约定就构成违约。开发商变更小区平面布局获得规划许可,不意味着开发商对业主不构成违约;但是,开发商变更小区平面布局未获得规划许可,一般都会构成违约,因为未获得规划许可一般就意味着不能按约交房,不按约交房会构成违约。

 

1、如果预售合同没有约定开发商可以变更小区平面布局,则开发商构成违约

 

如果预售合同没有赋予开发商变更小区平面布局的权利,则开发商应当按照原来的小区平面布局向业主交付房屋。开发商变更小区平面布局就会导致其不能按照小区原来的平面布局向业主交付房屋,且开发商变更小区平面布局一般会损害业主的利益(如影响采光、减少绿化等),开发商构成违约。

 

2、如果预售合同约定开发商可以在一定条件下变更小区平面布局,但是开发商对小区规划布局的变更不符合上述条件,开发商构成违约

 

如预售合同赋予开发商在同时满足a、b、c三个条件下可以变更小区平面布局,但是开发商在没有同时满足上述三个条件下变更了小区平面布局,则开发商构成违约。

 

3、如果预售合同约定开发商在任意条件下或者损害业主利益的条件下可以变更小区平面布局,则开发商变更小区平面布局的行为如果侵害了业主的利益(如影响采光、减少绿化等),开发商构成违约

 

《合同法》第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效” 预售合同是开发商提供的格式合同,预售合同中赋予开发商在任意条件下或者损害业主利益的条件下可以变更小区平面布局的条款其实就是开发商给自己的免责条款,这种约定无效。如果开发商变更小区平面布局的行为侵害了业主的利益(如影响采光、减少绿化等),开发商构成违约。

 

4、如果预售合同约定开发商可以在一定条件下变更小区平面布局且述约定合法有效,且开发商对小区平面布局的变更符合上述条件,开发商不构成违约

 

 

 

附陈某诉华润超智房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

 

案情简介:2012年10月20日,陈某、华润超智公司签订《上海市商品房预售合同》一份。该合同约定,陈某向华润超智公司购买本市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋),系争房屋不包含全装修总价为3,402,993元。该合同第二条约定,系争房屋建筑设计及平面图见该合同附件二,建筑结构、装修及设备标准见该合同附件三,相邻关系及小区平面布局见该合同附件六。该合同第九条约定,华润超智公司不得擅自变更已经与陈某约定的小区平面布局(见附件六),确需变更的应当征得陈某书面同意。华润超智公司未征得陈某同意变更小区的平面布局,陈某有权要求华润超智公司恢复,如不能恢复的,华润超智公司应当向陈某支付总房价款的0.5%违约金。该合同第二十九条约定,该合同的补充条款、附件及补充协议均为该合同不可分割的部分。该合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的,以补充条款、补充协议为准。该合同附件二系争房屋建筑设计及平面图载有房屋建筑面积计算表,其中幢号与门牌栏载明为12(37)。该合同附件六系争房屋相邻关系及小区平面布局载明了系争房屋与其他相邻房屋之间关系。该合同补充条款一第4条载明,双方对本合同正文第九条补充如下:(2)本合同中的“小区”仅指系争房屋所在的小区,小区内的基础设施与公共配套建筑,包括但不限于电力设施、……,以政府及电力、煤气、卫生等相关单位最终确定为准;该合同附件六中所示位置仅供参考,若有所变动或未标明、未示意的设施及位置,除非合同另有相反约定,否则以实际建设为准,陈某对其设置、增减、移位等无异议,华润超智公司不构成违约。(3)陈某同意华润超智公司可在以下情形对小区平面布局进行变更,华润超智公司不构成违约,双方应当继续履行合同:D、在不影响小区总体功能及日照、绿化率等规划指标情况下对小区平面布局进行局部调整。第12条载明,……广告、楼书仅供参考,不构成合同的组成部分。第24条载明,陈某声明:在签订买卖合同前,华润超智公司特别就补充条款一第1至9条、第12至22条提请陈某特别注意,并就上述条款内容对陈某可能产生的影响予以说明,陈某已充分注意到上述条款并理解予以认可。同时,华润超智公司已按陈某要求就本合同的相关条款做出了解释和说明,双方已就上述所有条款进行过协商及确认。因此,陈某是在完全注意到、理解并认可买卖合同条款、特别是上述条款的前提下才自愿签订买卖合同。上述补充条款载明内容所使用的文字、字体并无特别标识。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后,陈某按约向华润超智公司支付了房屋价款。华润超智公司于2014年6月16日向陈某发出《入住通知书》,陈某遂办理了系争房屋的入住手续,并支付有线电视初装费500元。案外人上海XX有限公司就该500元向陈某出具了相应发票。一审审理中,陈某提供(2015)松民三(民)初字第1514号民事判决书一份,证明经生效法律文书认定,华润超智公司确实存在擅自变更小区平面布局的违约行为。华润超智公司对民事判决均无异议。另查明:2015年,系争房屋所在小区其他房屋买受人曾就小区平面布局变更等事宜起诉华润超智公司,法院作出(2015)松民三(民)初字第1508号等民事判决(包括上文中提及的1514号民事判决),判决华润超智公司向房屋买受人支付变更小区平面布局的违约金(总房价款×0.5%)。现该批民事判决已生效。生效民事判决查明如下事实:2009年11月30日,出让人上海市松江区规划和土地管理局与受让人超智资源有限公司、华润置地(上海)有限公司签订本区XX路XX号地块国有建设用地使用权出让合同,并由上述受让人依法设立的项目公司即华润超智公司于2010年10月12日取得系争房屋所在地块沪房地松字(2010)第XXXXXX号上海市房地产权证。2010年10月和2012年9月,华润超智公司对上述地块项目一期3#楼至10#楼及相关配套用房、1#楼与2#楼分别取得相应的建设工程规划许可证。2011年6月10日,华润超智公司对上述地块二期14#楼至18#楼、21#楼及地下车库取得沪松建(2011)FA31011720111030号建设工程规划许可证,其中载明上述14#楼至18#、21#楼的层数均为4/地下2,高度均为15.35米。同日,华润超智公司对上述地块二期19#楼、20#楼、22#楼至26#楼取得沪松建(2011)FA31011720111031号建设工程规划许可证,其中载明的上述建筑物的层数均为4/地下2,高度均为15.35米。2012年8月1日,华润超智公司对上述地块项目二期高层11-12#住宅取得沪松建(2012)FA31011720120558建设工程规划许可证,其中载明的层数均为14/地下2、高度均为46.85米,并在备注栏注明原核发的沪松建(2011)FA31011720111356号建设工程规划许可证中11#、12#住宅注销。该证所附总平面二期经济技术指标载明,总建筑面积为116,803.80平方米(其中,地上78,450.30、地下38,353.30平方米),总户数为427户,机动车泊车位468个,非机动车泊车位289个,建筑密度为28%,容积率为1.04%,绿地率为35%等。2012年12月13日,华润超智公司对上述地块项目二期高层13#住宅与17#住宅取得沪松建(2012)FA31011720120864建设工程规划许可证,其中载明上述13#、17#住宅的层数依次分别为14/地下2和16/地下2,高度分别为43.95米和49.95米,并在备注栏注明原核发的沪松建(2011)FA31011720111356号建设工程规划许可证中13#楼注销、原核发的沪松建(2011)FA31011720111030号建设工程规划许可证中17#楼注销。该证所附总平面二期亦载明相应的经济技术指标。2014年5月28日,华润超智公司在施工现场(小区入口,华润置地九里园一期对面)公示了系争房屋所在的二期多层项目调整方案。2014年7月9日,上海市松江区规划和土地管理局对华润超智公司上述调整多层部分设计方案重新报审予以批复。2015年5月25日,华润超智公司对上述调整方案的二期多层项目取得沪松建(2015)FA31011720154655建设工程规划许可证。该许可证所附项目表载明上述2号地块二期项目14#楼至16#楼、18#楼至26#楼的层数均为5层、高度均为16.13米,并在备注栏标注原核发的沪松建(2011)FA31011720111030、FA31011720111031建设工程规划许可证中14#楼至16#楼、18#楼至26#楼注销,住宅部分地下室面积为17,755.36平方米应按相关规定要求申请签订补充合同。该证所附总平面二期经济技术指标载明,总建筑面积为120,314.3平方米(其中,地上78,736.01、地下41,578.3平方米),总户数为539户,机动车泊车位472个,非机动车泊车位422个,建筑密度为26%,容积率为1.04%,绿地率为35%等。期间,上海市城乡建设和交通委员会分别于2011年5月、6月和2012年7月就上述2号地块二期项目初步设计、调整初步设计、再调整初步设计向华润超智公司出具沪建交[2011]384号、[2011]605号、[2012]778号批复。一审审理中,华润超智确认上述[2012]778号批复中涉及17号楼的规划变更。但陈某认为17号楼的规划变更时间应以华润超智公司取得新的建设工程规划许可证时间为准,不应以上海市城乡建设和交通委员会做出批复时间为准。

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市松江区人民法院(2016)沪0117民初7913号】根据生效法律文书的认定,华润超智公司确实存在签订预售合同之后擅自变更系争房屋所在小区的平面布局的行为,变更后的小区规划在总建筑面积、总户数、机动车泊车位、非机动车泊车位等经济技术指标方面存在重大变化,明显对包括陈某在内的已经购买了房屋的买受人不利。华润超智公司应当按照预售合同第九条的约定向陈某承担违约责任,即向陈某支付违约金17,014.97元(3,402,993元×0.5%)。无论华润超智公司变更系争房屋所在小区17号楼规划是否发生在与陈某签订预售合同之前,因华润超智公司在2015年再次对小区平面布局做出变更,而第二次变更肯定发生在与陈某签订预售合同之后,故华润超智公司仍应按照预售合同第九条的约定向陈某承担违约责任。陈某主张合同约定的违约金标准过低,要求法院予以调整,但未能提供充分证据证明其损失的具体金额,故对于陈某要求调整违约金的请求,不予支持。对于陈某主张华润超智公司返还有线电视初装费500元的诉讼请求,法院认为,该500元系由案外人上海XX有限公司实际收取,陈某未能提供任何证据证明华润超智公司系通过欺诈、胁迫手段代收该500元。故对于陈某的该项诉讼请求,不予支持。一审法院审理后作出判决:一、华润超智房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付陈某变更小区平面布局的违约金17,014.97元;二、驳回陈某的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,352元,减半收取1,176元,由陈某负担1,063元,华润超智房地产开发有限公司负担113元。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终10455号】本院认为,根据本案及生效判决所查明的事实,被上诉人确实存在两次变更系争小区的建设规划行为,虽然上述变更最终获得了相关部门的规划许可,但均未征得上诉人的书面同意。被上诉人第一次变更规划取得批复的时间虽与上诉人签订预售合同的时间相差无几,但被上诉人并未举证证明该变更在签订合同时已在合同中体现或已明确告知上诉人,且该变更将17号楼的层数从地上4层改为地上16层,确实会对系争房屋的日照时长产生影响,故被上诉人理应就此对上诉人承担违约责任。但被上诉人第二次的变更行为,对小区的建筑密度、容积率以及绿化面积等均未产生消极影响,未导致小区总体功能及日照减损的后果,根据双方在预售合同补充条款中的相关约定,被上诉人对此不承担违约责任。退一步讲,即使被上诉人两次变更行为均构成违约,但违约金以填平损失为原则,上诉人并未举证证明其实际损失已经超过了合同约定的违约金标准,故上诉人要求被上诉人承担总房价款3%的违约金,依据不足,本院不予支持。一审按照双方的合同约定判令被上诉人向上诉人赔偿总房价款0.5%的违约金,并无不妥,本院予以维持。至于上诉人要求被上诉人返还有线电视安装费的诉请,该款项实际由案外人上海XX有限公司收取,上诉人也并未能举证证明被上诉人通过欺诈、胁迫的手段收取该笔费用,故一审未支持上诉人的该项诉请,于法不悖,本院同样予以维持。综上所述,陈某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币225元,由上诉人陈某负担。本判决为终审判决。

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