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房子给儿子,咋办最省税?

来源:新闻网作者:渠道发布时间:2018-02-01 12:28

原声

案例一

老友的问题

麦冬的朋友问,他父亲欲将购买了十多年的一处80平的唯一住宅过户给他,咋办最省税?

一般来说,父子间的过户可能是赠与也可能是买卖(不考虑继承)。那么怎么处理更好呢?

首先按纳税人不同分为,儿子应缴纳的税和父亲应缴纳的税。为了方便大家比较,麦冬直接做成表格。

由此可见,麦冬的朋友采取买卖的方式更优。

在此基础上,我们多考虑一个因素。儿子再转让该房产在计算个人所得税时,计算方法一般情况下是:先求出卖价减去买价的差,再用刚求出的差乘以税率。“买价”在赠与和销售两种方法下是有区别的:如果是赠与,“买价”是父亲十几年前买房子的价格;如果是买卖,“买价”是父子过户时买卖的价格。根据市场走势,父子过户时买卖房屋的价格大幅高于父亲十几年前买房子的价格。作为减法算式中减数的“买价”大,差就会小,由此,应缴纳的税款自然就少了。

这么看不考虑时间因素,从再转让角度看,也是买卖更优。

如果考虑时间因素呢?我们来看案例二。

案例二

中介的

小把戏

购房人张先生看中了李先生的一套住房(该住房,李先生取得时间不满两年),中介告诉购房人张先生,这个房子由于取得未满两年,需要缴纳增值税及附加、个人所得税,总计差不多要六七万元。房主李先生要求房子税费由买房人负担,但中介在税务局有内部人可以操作,除了契税,其他的税都不需要交,但需要给他一万元好处费。

购房人张先生将信将疑,难道税务人员真可以暗箱操作?

当调档结果出来,真相便浮出水面了。原来这个房子是房主李先生的父亲一年前赠送给李先生的。而中介利用了一个税收优惠政策:销售其取得满两年的住房可以免增值税及附加,销售其取得的满五年且唯一的住房可以免个税,而赠与取得的房产,这个两年和五年的时间从父亲取得房产时起算。也就是说房主李先生本来就可以享受优惠政策不交税,却被中介故弄玄虚狠赚了一笔。

用带数字的例子再说明一下:

父亲老李2000年花40万元买了一个80平的房子,是老李的唯一住房,2017年过户给儿子小李,成为小李的唯一住房。2018年1月小李又以80万的价格卖给张先生。

如果2017年父子通过赠与方式过户,那么小李在2018年卖给张先生时,可以享受优惠,也就是说小李不用交税。

如果2017年父子通过买卖方式过户,那么2018年卖给张先生时,就不能享受优惠政策,需要计算缴纳增值税及附加、个人所得税。

综合了时间因素后,父子过户选择买卖方式就未必最优。注意,是“未必”。从而如何选择就要考虑更多因素。

原想把生活中遇到的两个简单事例写出来,没想到写了两天,在大家的指导下,几经改动。然,考虑的因素越多,得出结论越多样,截至目前稿件本身也不敢说绝对正确。文中需要考虑的因素还有很多,比如产权交易的凭据等资料是否完整?产权交易时间确认依据是哪个?房产的交易价格是多少?……现实生活中房产过户需要考虑的因素更多,比如房子的属性是什么?所有人是法人还是自然人?是继承、赠与、买卖、抵债还是……?……可谓牵一发而动全身,差之毫厘谬以千里,当然这也算是做税收筹划的魅力之一吧。

以上不当之处,请各位多多批评指正。

附上部分优惠政策依据,以供各位参考,也希望借此可以稍许弥补本文不足之处。

政策依据:

1.契税

财税〔2016〕23号

个人购买家庭唯一住房90平米及以下减按1%征收契税。

个人购买家庭唯一住房90平米以上减按1.5%征收契税。

个人购买家庭第二套改善性住房90平米及以下减按1%征收契税。

个人购买家庭第二套住房90平米以上减按2%征收契税。

2.增值税

财税〔2016〕36号

个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

财税〔2016〕36号

一、下列项目免征增值税

(三十六)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

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